Komerčný prenájom Na čo si dať pozor

Nezabúdajte, že zmluvu o prenájme nehnuteľnosti pripravuje prenajímateľ najmä vo svoj vlastný prospech. Odporúčam Vám ako potenciálnemu nájomcovi dôkladne prečítať celú zmluvu, uistiť sa že rozumiete všetkému, čo sa v ňom píše, a prípadne požiadať o úpravy, ktoré budú pre vás výhodné (bežné je žiadať o úpravu interéru, doplnenie kľúčových technológií resp. ich renovácia (napr. kúrenie), a pod).  

• Určite si adekvátnu dĺžku prenájmu: Jednou z prvých otázok, ktoré musíte vyriešiť, je dĺžka prenájmu. Obdobie jedného až dvoch rokov je zvyčajne najlepšie pre malé podniky, samozrejme s možnosťou dodatočného predĺženia. Nezväzuje príliš dlho, ale dáva možnosť zotrvať v prenájme, pokiaľ to podniku vyhovuje. Pokiaľ povaha daného biznisu umožňuje relatívne ľahko nájsť porovnateľnú lokalitu, je pre vás výhodnejšia kratšia nájomná zmluva, najmä ak sa ukáže, že je to nevýhodná lokalita. Ak však bude vaša firma veľmi závisieť od lokality (napr. reštaurácia), budete potrebovať istejšiu pozíciu, takže dlhodobý horizont dáva zmysel.
• Preskúmajte podobné ponuky prenájmov v okolí: Týmto prieskumom si spravíte prehľad o aktuálnych nájmoch v danej oblasti, to vám môže pomôcť pri vyjednávaní o cene. 
• Pokračovanie v prenájme: Najdôležitejším faktorom je samozrejme cena nového nájomného. Váš prenajímateľ bude pravdepodobne chcieť zvýšiť nájomné za každý ďalší rok, minimálne o výšku inflácie. Pokúste sa vzájomne vypracovať limit na tieto zvýšenia, prípadne iný alternatívny model, tak aby mohli byť obe strany spokojné. 
• Dajte si pozor na skryté náklady: Váš nájom môže byť „nájom vrátane energií a služieb“, v ktorom sú zahrnuté všetky náklady, alebo „studený nájom“, v ktorom sú zahrnuté iba platby za prenájom priestoru, všetky energie a dodatočné služby (napr. Internet) si musíte uhrádzať sami na svoj účet. Bežný je zmiešaný model. Pri mnohých komerčných prenájmoch je nájomca zodpovedný za “spoločné” náklady, ako je údržba alebo údržba spoločných priestorov. Vyžiadajte si čo najviac podrobností o týchto nákladoch vopred a snažte sa dohodnúť túto časť tak, aby bola pre vás čo najvýhodnejšia a najflexibilnejšia.
• Merače energií: Zistite, či pre váš priestor existujú samostatné merače energií alebo či sú energie rozdelené medzi nájomníkov podľa prenajatej rozlohy v m2.
• Údržba priestoru nájmu a zodpovednosť: Zistite, či bude vaša firma zodpovedná za údržbu konkrétneho technologického vybavenia priestorov, a preverte si aktuálny stav týchto technológií. Takto sa vyhnete nečakaným či drahým prekvapeniam. 

Skúste presadiť úpravy nájomnej zmluvy, tak aby vás v prípade zlých časov chránila:

• Dodatok, ktorý obmedzuje prenajímateľa v prenajímaní akejkoľvek inej jednotky v priestoroch na podnikanie podobné tomu vašemu.
• Pandemická doložka. Po zvážení skúseností z COVID-19 pandémie, môžete navrhnúť doložku, ktorá by poskytovala flexibilitu v prípade podobných núdzových stavov.
• Dodatok o povolení umiestniť označenie pre svoju firmu.
• Dodatok o vykonanie vylešpšení nehnuteľnosti majiteľom predtým, ako sa nasťahujete.
• Dodatok zabezpečujúci možnosť predčasného ukončenia prenájmu bez veľkých finančných sankcií.

Nezabúdajte na dôkladnú prípravu, analyzujte všetky aspekty prenájmu a nepúšťajte sa do ničoho, čo by vás mohlo v budúcnosti finančne alebo operatívne obmedziť. Vždy sa snažte vyjednávať podmienky, ktoré vám ponúknu najlepšiu možnú flexibilitu a ochranu. Dobré zmluvy robia priateľov, a správna nájomná zmluva je základom dlhodobej spokojnosti a úspechu vašej firmy.

Veľa šťastia!

Ing. Matúš Kaník